Affitto in Nero? C'è poco da scherzare...

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Pubblicato: Mercoledì, 22 Gennaio 2014 14:52

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Si potrebbe quasi riesumare quella famosa pubblicità della Alpitour, in quanto alla domanda "Affitti in nero?", la risposta non potrebbe che essere: "Ahiahiahiahai!"

Infatti, sempre maggiori sono le richieste che affluiscono negli Studi Legali sia da parte di proprietari di casa, sia da parte di inquilini che hanno contratti di locazione e affitto non registrati presso l'Agenzia delle Entrate o il cui canone viene registrato di importo inferiore a quello effettivamente corrisposto dall'inquilino e percepito dal proprietario dell'immobile.

Ebbene, dal 2011, con l'introduzione del D. Lgs. 23/2011, i proprietari di casa avranno vita difficile qualora ricorrano a locazioni in nero o denuncino un canone più basso di quello reale: ciò in quanto l'art. 3, comma 8 del suddetto Decreto Legislativo prevede che l'inquilino possa autonomamente registrare in maniera unilaterale un contratto di locazione che faccia le veci di quello stipulato (anche qualora esso non rivesta la forma scritta, ma sia solo verbale). 

Alle medesime sanzioni sono sottoposti i contratti di comodato che mascherino un contratto di locazione o di affitto.

Le conseguenze che scaturiscono nei confronti della proprietà da tale registrazione sono davvero pesanti e ciò ci fa capire quanto lo Stato tenti con questa mossa di recuperare il nero sugli affitti, come forma dichiarata di guerra all'evasione fiscale:

1) Anzitutto nei confronti del proprietario di casa scatta un accertamento tributario d'ufficio;

2) Inoltre il conduttore dell'immobile, cioè l'inquilino, potrà legittimamente condurre in locazione l'immobile ad un canone annuo irrisorio, pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Il contratto unilaterale che viene riconosciuto come valido dalla legge avrà durata di 4 anni e sarà rinnovabile con le medesime modalità di un normalissimo contratto di locazione 4+4 con decorrenza dal momento della registrazione ad opera dell'inquilino, per cui il proprietario avrà difficoltà a riottenere l'immobile per ben 8 anni.

Il comma 8 dell'art. 3 D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 così testualmente recita:

"Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge (30 giorni dalla stipula), si applica la seguente disciplina:

A) la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

B) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1 della citata legge n. 431 del 1998;

C) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque quello stabilito dalle parti."

Lo Studio Legale De Paola Longhitano di Torino, forte della sua esperienza in materia di locazioni, offre assistenza e consulenza dedicata sia ai proprietari di casa, sia agli inquilini che abbiano necessità di tutelare i loro diritti, con particolare riferimento alla normativa descritta.

La legge in questo caso si presta purtroppo anche ad un utilizzo "truffaldino". Diventa infatti estremamente delicato anche solo concedere ad un amico di alloggiare gratuitamente presso una abitazione di proprietà: quest'ultimo potrebbe repentinamente e alle nostre spalle registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Anche per questi tristi casistiche, lo Studio Legale De Paola Longhitano di Torino è in grado di assisterVi anche nella repressione penale, laddove essa si renda necessaria.

Le prime pronunce giurisprudenziali sulla legge ancora non ci sono allo stato attuale, se non da parte dei Tribunali di primo grado (in particolare si è espresso sul punto il Tribunale di Roma). Tuttavia, stando al dato letterale della legge, non sarà possibile che i Tribunali avversino completamente il suo contenuto.

C'è da dire che la normativa fiscale non dovrebbe di norma avere ripercussioni sul lato civilistico delle obbligazioni contrattuali, cozzando la stessa contro alcuni principi cardine del nostro Ordinamento.

Tuttavia la legge commina esplicitamente la sanzione civilistica per questa fattispecie.

Cosi facendo quindi, non sarà neppure possibile sfrattare un inquilino che abbia un contratto unilateralmente registrato con le ordinarie e più celeri procedure per convalida di sfratto, se non quando lo stesso si renda moroso anche del bassissimo canone da lui dovuto.

La cosa che più stupisce di tutto ciò è che, a fronte di una tassazione opprimente, gli italiani proprietari di alloggi in Italia, non si sono fatti allarmare più di tanto da questa normativa, in quanto la stessa è rimasta ai più sconosciuta.  Pertanto i proprietari di casa sono esposti a quella che può manifestarsi come una vera e propria catastrofe nelle loro vite: non poter disporre di un immobile per otto anni, percependo un canone irrisorio e dovendo comunque soggiacere alle imposizioni fiscali e ai pesi derivanti dalla proprietà. Senza contare che, coloro che non sono in grado di reggere il peso di un immobile senza percepire un affitto congruo, rischiano di dover svendere lo stesso ad un prezzo ribassato poiché occupato legittimamente dall'inquilino. E le riflessioni potrebbero essere lunghissime sul punto.

La materia è molto complicata e qui si è voluto solo riassumere gli aspetti più rilevanti a problematici per sommi capi. Quando si incappa in una situazione del genere è sempre bene riferirsi ad un legale, onde evitare di commettere passi affrettati o del tutto errati.

Se avete un problema simile a quello qui sopra descritto, non esitate a contattarci, cliccando sulla pagina dei contatti; potrete così prendere un appuntamento in Studio ed essere ricevuti per esporre i Vostri dubbi agli Avvocati e cercare insieme a noi la soluzione al Vostro problema.